最近一段时间，四代住宅在重庆卖火了——

年初，龙湖云河颂首推60套当天实现清盘，销售额突破3.3亿元；9月，海成云湖郡首开即成交约150套；10月，长嘉汇“两江岭”销售额超过4亿元……

截至今年上半年，全国有20多个城市开发了约100个四代住宅项目。在重庆中心城区，已建设和正在建设的“四代宅”项目就有20个。

什么是四代住宅？为什么卖得这么火？对于市民而言，这种住宅是开发商为了卖房推出的噱头，还是未来住宅发展的趋势？

中心城区已有12个“四代宅”项目面市

第四代住宅又称立体生态住宅，是“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的新型住宅。

业内人士介绍，我国商品房市场发展至今已有30多年的历史，一般认为每隔十年就诞生一代新理念的住宅产品。

改革开放以来，“第一代住宅”是指单位分配的住房，除了居住功能以外，几乎没有其他功能；“第二代住宅”则是有物业管理的住宅；“第三代住宅”是2010年以来的主流，在第二代住宅配套设施、物业管理基础上，植入对人的健康、医疗、人文呵护等因素，“全龄关怀体系小区”“儿童友好型社区”就是代表；第四代住宅，则注重打造人与自然和谐互动的生活空间。

对于购房者来说，四代住宅最大的吸引力在于其高得房率。位于科学城的龙湖西屿项目销售人员就向记者介绍：“我们的第四代平墅，实际得房率约141%。L形私享空中院落适合养花种树，也可布置成家庭养生健身区、私人会客厅，约三五好友喝茶聊天，最近卖得不错。”

市地产集团旗下康田公司打造的康田星河云镜，也因其拥有6米挑高花园和“约133平方米、实得建筑面积约170平方米”的特点，吸引了不少市民咨询、登记。“得房率提高，意味着同产证面积的户型使用面积提升，这是我们产品的主要亮点之一。”星河云镜售楼部人员表示。

▲康田星河云镜项目效果图。市地产集团供图

刚购买了“四代宅”的市民王先生告诉记者：“足不出户就能体验田园生活是我多年的梦想。买四代住宅，拥有独立私人庭院，花有限的资金实现居住品质和生活品质的双重改善，很划算。”

铭腾房地产咨询机构提供的数据显示，目前中心城区建设的20个“四代宅”项目中，12个已面市，还有8个亟待面市，主要分布在中央公园、悦来、观音桥、弹子石、金凤等区域，得房率一般在120%以上，最高达144%。

此外，我市四代住宅以高层产品为主，主力面积在120至170平方米之间，售价多在200万元以上，龙湖、香港置地、华润置地等品牌房企是主力军。

市场火爆主要源于政策引导和产品创新

实际上，四代住宅不是近两年凭空出现的。早在2017年，全国首个四代住宅七一城市森林花园就在成都落地。

铭腾机构总经理吴小飞介绍，重庆是国内四代住宅走得比较靠前的城市，2018年金茂在龙兴片区开发有龙兴国际生态新城。这种住宅的崛起与政策引导、产品创新和市场导向密不可分。

2023年初，我市印发《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》（《细则》）。《细则》的一大亮点，是对符合条件的开敞式户属立体绿化庭院不计容积率。在新规刺激下，四代住宅在重庆顺势兴起。

统计显示，2023年重庆四代住宅项目平均去化率（即一定时间段内的销售率）89%，非四代住宅项目平均去化率仅17%左右。

“四代住宅是当下改善型住房的一个代表。”博众城市发展管理研究院院长、研究员阎占斌认为，这种新型产品是建筑技术和材料科学发展到现在，顺应时代和市场需求产生的。

目前，我国房地产市场已从有没有转变到好不好的阶段，同质化的开发产品已不具备竞争力。同时，随着人们收入水平提高，居民对住宅品质的要求更高，住建部也提出“好房子”建设的要求。“四代住宅满足了大量住在高层的人们对房屋绿色、采光、休闲等需求，由此催生了市场。”他表示。

为规范这种新型住宅发展，《细则》明确要求，立体绿化住宅试点项目在办理规划手续时，建设单位必须承诺项目建设的绿化阳台、绿化屋面与主体建筑统一规划、同步实施、同步验收，并将绿化平台的用途及后期维护等义务纳入房屋销售合同；辖区政府（管委会）负责把关试点项目，坚决查处乱搭乱建、改变用途等违法行为。

大范围推广尚需解决成本控制及维护问题

“四代宅”在中心城区多面开花，会是未来住宅的发展趋势吗？

不少专家表示，当前房地产市场供求关系发生重大变化，高品质住宅的开发建设成为建筑业高质量发展的重要方向。四代住宅提倡对健康和环保的双重关注，符合社会发展的大趋势，将促使更多消费者选择这种房屋，推动市场需求持续增长。

记者在调查中发现，虽然“四代宅”成为房地产市场的“爆款”，但成本仍是其大范围推广的障碍。

建设“四代宅”，成本会增加800元/平方米左右，相对普通住宅有10%至15%的溢价。除了差异化设计、绿化覆土和排水施工带来成本增加外，政府鼓励试点项目采用装配式建筑等绿色建造方式以及先进节能技术、智能化系统，也会增加项目建造、运维成本。如何在保障居住品质的同时，寻找技术创新与成本控制之间的平衡点，需要房企持续探索。

此外，任何事物的成长都源于生活体验。“四代住宅作为创新产品，还需5至8年的观察期，切实解决居住和使用过程中存在的各种问题，才能考虑大范围推广。毕竟住宅服务的是人，不是植物。”一位业内人士认为。

与传统住宅不同，四代住宅“三分靠做、七分靠养”。它既是景观产品也是景观对象，不仅考验物业后期管理和维护水平，对业主的素质要求也较高。如果疏于打理，或将露台用于杂物堆放，不仅会使阳台杂草丛生、破败不堪，还会影响小区房产价值。比如，成都七一城市森林花园虽然设计惊艳，却因绿色植物众多，一度沦为虫蚊的大本营。

阎占斌认为，与普通住宅相比，四代住宅价格略高，但其增加了面积。同时，也要看到一些市民对高品质住宅的需求是刚性的，许多买四代住宅的顾客是二次置业甚至三次置业。未来，随着市场规模扩大和技术成熟，“四代宅”建设成本有望降低，进一步提高其市场竞争力。

如何实现高质量发展？吴小飞建议，四代住宅是一种新的开发理念，在用材、配置、建筑设计、后期管理上均有较高要求，主管部门应在前期严格产品审核条件，建设过程中加强监管，针对后期运营出台管理办法，让客户能真正享受这种新产品带来的优质体验。

小贴士＞＞＞

挑选“四代宅”要注意这些细节

如何鉴别四代住宅好不好？业内人士认为，一个简单的鉴别方法是：凡在私家花园上层开了窗户的、或将私家花园设置在主卧室外的、或将其三面都封闭的，可能是伪“四代宅”。因为上层邻居一推开窗，就将下层邻居家的花园一览无余，毫无私密可言。

《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》也对“四代宅”作出规定：立体绿化住宅四周应有不少于2个完整的开敞面 (或开敞面不少于周长的 50%)，且至少有一个完整的长边为开敞面。开敞面不得设置围护墙体，仅可设置通透栏杆 (板) 。房屋应为精装修交付标准。

当然，并非阳台大的房子就是“四代宅”。“四代宅”应体现三个特征：一是注重和自然环境的融合，既要有大露台，也要有小区绿化。二是科技含量高，房屋既要运用智慧小区、智慧物管、人机互动等潮科技，用材上也要体现节能、环保、安全理念。三是要促进邻里文化交流，大阳台、大社区不仅要成为家里的交互空间，还应是楼栋和社区的交互空间。

中心城区四代宅分布地图和项目清单汇总↓

▲中心城区四代宅分布地图。铭腾机构供图

▲重庆中心城区四代宅项目汇总（仅供参考）。铭腾机构供图