今年上半年，重庆房地产市场持续回暖。

市住房城乡建委数据显示，中心城区商品房成交量已连续6个月保持增长。全市一二手住房交易总量持续回升，5月、6月分别增长3.7%和2.3%，中心城区分别增长4.6%和1.7%；价格稳中有升，6月中心城区二手住房价格指数环比增长0.1%，连续4个月企稳，商品住房成交均价环比上涨2.3%。

近日，记者多方采访后发现，市场企稳背后有着不一样的“微观信号”。

二手房成交周期缩短50天

观望者不再等了

“去年这时候，一套房子挂出去，平均要150天才能卖掉，有些甚至挂大半年都无人问津。”资深经纪人李谈翻着手机里的成交台账说，今年上半年他经手成交的26套二手房中，有近一半房源成交周期压缩到了100天以内。

在沙坪坝老牌居住区深耕多年的他感受最明显——观望周期短了很多。去年很多人想再等等，看价格还能不能再跌一点；今年不一样，只要价格贴着市场走，出手很快。

成交结构也在发生变化。100万元以下的刚需房源，成交面积占了全市二手房总成交面积的59.35%，成了市场的稳定器。李谈注意到，他经手的单子里，100平方米、总价120万元左右的房源是绝对主力，流转很快。

李谈告诉记者，去年买卖双方心理价差大，业主挂得高，客户往低价砍，谈价能谈三五回合；今年业主挂的价格基本就贴着市场走，议价空间比去年小了不少。

“好房子”好卖

部分新规房得房率超130%

二手房成交量起来之后，链条上的下一个环节——新房市场，也跟着起了变化。

今年3月的春交会上，70多个品质项目集中亮相。其中，“新规产品”的亮相尤其吸睛。所谓“新规产品”，即符合2025年5月重庆出台的《支持实施高品质住宅的若干规划措施》标准的住宅。这类产品从阳台、飘窗等维度优化面积计算规则，将得房率从过去普遍的80%左右推高至130%以上。

“实得面积有多少？”李谈说，这已成为2026年上半年购房者走进售楼处问得最多的一句话。

上个月，看了三个月房子的95后罗女士最终定下了中央公园的一套洋房。“同样的建筑面积，新规户型的实得空间多出十几平方米，算下来实得单价反而更便宜。”她说，对比了几轮之后，觉得买新不买旧更划算。

记者梳理发现，过去4年间，重庆中心城区新规好房在售项目数量从2022年的3个跃升至2026年上半年的40余个。数据显示，2026年上半年，新规产品成交均价达18872元/平方米，同比上涨1%；普通住宅则下降10%，两类产品价差已扩大至7000元/平方米以上。

▲2026重庆春交会现场，市民正在选购四代住宅。（资料图片） 记者 罗斌 摄/视觉重庆

一位房地产中介机构人士算了一笔账：“买新规产品，实得单价算下来比周边二手房还低，产品全面迭代，这是很多客户下定的核心原因。”

政策、价格、预期

三股力拧成了一股绳

新房、二手房两头都在回暖，这背后究竟是什么在推动？

有业内人士认为，二手房活了，“连环单”才能转动——刚需买下改善腾出的二手房，改善拿到资金换更大面积的新房，整个链条因此打通。而链条的启动，离不开几股力量的合力。

第一是政策。今年2月，重庆出台楼市22条新政，涵盖“卖旧买新”补贴、公积金贷款额度提升等多项利好。各区县对1年内“卖旧买新”的居民最高给予1.5%的购房补贴；2026年1月1日至2027年12月31日期间，“卖旧买新”的纳税人可以享受个人所得税退税优惠。政策一出，咨询量明显上涨。

第二是价格。近一年，重庆二手房均价在10400—10700元/平方米之间波动企稳，环比持续回升，同比跌幅一步步收窄，市场筑底企稳的信号越来越清楚。

第三是预期。李谈最近成交的一单，买方是一对年轻夫妻，原来住在沙坪坝，本来还想再等半年。算了一笔账：卖旧买新能拿补贴、个税能退，新房如果看新规好房，得房率高相当于单价变相降了，二手房现在价格也回调到位，“算清楚账就不等了。”

从成交周期缩短50天，到新规好房项目4年翻了十余倍，再到“卖旧买新”的连环单慢慢转起来，重庆楼市正在步入更加健康平稳的发展轨道。