重报观察｜从嘉陵帆影到陆海国际中心 重庆第一高楼的倔强“生长路”

生长在嘉陵江边，比身后的虎头岩还高出近300多米——近日，记者登上位于化龙桥的重庆陆海国际中心（下称陆海国际中心）大楼天台，但见鹅岭、鸿恩寺，以及两江四岸栋栋高楼，尽收眼底。

▲4月9日，渝中区化龙桥国际商务区，陆海国际中心（重庆100）与城市夜景。首席记者 龙帆 摄

陆海国际中心高458米，是重庆已建成的最高建筑。4月上旬，大楼完成玻璃幕墙安装。目前，陆海中心已经全面启动招商，将在2026年投入运营。

陆海国际中心原名嘉陵帆影，于2008年奠基。十多年来，它的“生长”经历了怎样的曲折，背后有着哪些鲜为人知的故事？

接手嘉陵帆影，万科却面临巨大挑战

时光回到2017年5月26日，彼时中国地产圈一则重磅消息引人瞩目。

瑞安房地产发布公告称，将重庆瑞安天地房地产发展有限公司系列资产79.2%权益，以41.33亿元的对价初始金额转让给万科企业股份有限公司及其附属公司重庆锦澜实业有限公司，这些权益中，包括当时在建的嘉陵帆影大楼。

嘉陵帆影，创意来源于嘉陵江上的帆船，象征重庆扬帆起航、乘风破浪的气势和历史文脉，当时的规划高度为西部第一、全国前十。

瑞安为啥要转让这栋大楼的控股权？业界人士透露，当时，瑞安在内地项目多为旧改项目，拆迁安置耗时久，资金回笼慢，且商办项目占比较大，拖慢了资金周转率。

而当时的万科，因地产业务的狂飙突进而“财大气粗”。其财报显示，2017年，万科归属于上市公司股东的净利润，约为280.5亿元，同比增长约33.4%。

有意思的是，这笔交易完成后，嘉陵帆影项目形成了特殊的股权结构：万科持股约79%，掌握绝对主导权；瑞安保留约20%股权；渝中国有资本象征性持有1%，为日后政府引导地产项目服务国家战略并从中寻找商机，埋下了伏笔。

接手这样一个地标性项目，“砸”钱进去建成不难，但要真正盘活、做强，却并不容易。据世邦魏理仕等多家房地产咨询机构数据，2017年前后，随着江北嘴等商务区写字楼供给量的持续增长，重庆写字楼空置率一度在35%至40%区间高位运行，远超15%-20%的国际健康线。

一个明显供大于求的市场，给嘉陵帆影带来巨大挑战——若按照传统写字楼模式经营，招租周期漫长，且难以实现与地标定位相匹配的租金水平和企业质量。

是项目更名，更是转型发展的宣示

项目团队意识到，这栋大楼如果仅仅当作一个“待租空间”的集合，招商运营只有“死路一条”。“必须摆脱传统写字楼的招商窠臼，寻找一个具有产业凝聚力的核心主题，按照产业园区的思路进行主题化打造，构建特定产业生态，才是‘正道’”。万科相关负责人说。

机会总是留给有准备的人。2019年8月，国家发改委印发《西部陆海新通道总体规划》（下称《规划》），标志着这条纵贯中国西部、连接东南亚乃至全球的国际贸易物流大动脉，被正式提升至国家战略层面。

对于地处“一带一路”和长江经济带联结点的重庆而言，这不仅是一项政策利好，更是城市能级和功能定位的系统性重塑——《规划》明确赋予重庆“通道物流和运营组织中心”的核心定位，这意味着重庆不仅是货物集散的物理节点，更要承担起信息枢纽、资源配置、运营管理、金融服务、规则创新等一系列高附加值的“中枢”功能。

重庆万科敏锐地认识到，国家层面对陆海新通道的上述战略定位，必然驱动国际物流与供应链管理、跨境贸易与结算、金融服务创新、专业服务等相关高端服务业态，加速向重庆集聚。

进一步分析，他们有了更惊喜的发现——尽管当时重庆市场不缺写字楼，但能够真正匹配陆海新通道国家战略能级、满足其衍生的总部级、国际化、高标准办公需求的顶级地标性载体，凤毛麟角。同时，彼时的重庆，缺乏一个能够围绕陆海新通道主题，主动构建产业生态、提供增值服务、促进资源对接的专业化商务平台。

瞄准市场空缺，主动出击，2020年，嘉陵帆影更名为陆海国际中心。这当然不是简单的名称替换，而是一次面向市场的转型发展宣示：彻底告别了传统地标写字楼的模糊定位，将自身命运与陆海新通道紧紧捆绑，立志于打造服务陆海新通道的核心物理载体、产业聚集中心和资源整合平台。

▲4月9日，渝中区化龙桥国际商务区，陆海国际中心（重庆100）施工现场，工人正在吊装幕墙。首席记者 龙帆 摄

多维度对接，服务陆海新通道

有了新定位，就有了穿越市场迷雾的“灯塔”。接下来，以陆海新通道为主题，项目团队逐步展开一揽子动作。

在建筑立面与内部装饰风格设计上，陆海国际中心主打一个“国际范”。真正的国际化，绝不是简单复制全球通行的风格，而是要从深厚的地域文化中汲取灵感进行创新表达，以此塑造出具有国际辨识度的城市地标。

为了凸显重庆本地文化，陆海国际中心建筑外立面上强化了“山水之城”的重庆元素。比如说，大楼双曲面玻璃组成的具有重庆特色的“双喜”幕墙，不仅有效降低风压、提升建筑性能，更在视觉上形成了流动的线条，就像是嘉陵江水的波光与两江环抱的山峦剪影，刷新了重庆的城市天际线。

▲陆海国际中心(重庆100)效果图。重庆市住房城乡建委供图

通过本土文化元素彰显国际范，接下来的问题，是大楼应该装入什么样的业态，才能匹配陆海新通道？项目团队有自己的理解：不能像传统写字楼那样“捡到篮子里就是菜”，必须瞄准通道相关企业的实际需求。

经过梳理，项目团队锁定了与陆海新通道关联最紧密、附加值最高的现代服务业，划定产业图谱。后者主要包括四类，分别是：作为通道物理载体的国际物流巨头、供应链解决方案提供商；提供跨境贸易结算、投融资、保险服务的金融企业；通过大数据、云计算、物联网等技术提升通道智能化水平的信息企业；对接国际规则的法律、会计、咨询等专业服务企业。

围绕陆海新通道的需求进行产业规划和布局，这样一来，陆海国际中心就更易形成功能互补、资源共享的产业生态圈，吸引服务陆海新通道的核心企业和机构入驻，从而有效放大产业集聚效应。

产业规划要落地，关键靠招商。如何围绕陆海新通道进行主题招商？陆海国际中心一方面根据上述产业图谱，定向拜访行业龙头企业，“一企一策”制定优惠扶持举措。另一方面，则是协同渝中区政府，为意向企业提供政策咨询、市场对接、人才引进、场景应用等多方面的支持，营造一流的营商环境。

通过建筑形象、产业规划、招商策略等多个维度全面对接和服务陆海新通道，陆海国际中心将自身的发展融入了国家和区域发展的一盘“大棋”之中，并从中找到了楼宇经济转型发展的新机遇。