公共收益、物业专项维修资金，是住宅小区的“钱袋子”，也是基层治理中容易滋生矛盾的领域。资金监管难、收支不规范……长期以来，不少小区的共有资金成了一笔谁也说不清的“糊涂账”。

怎么让这笔钱花在明处、用在实处？

近年来，市住房城乡建委把规范小区共有资金管理作为破解基层治理难题的突破口，推动各区县因地制宜、先行先试——从两江新区“三级账户+三专管理”制度创新，再到巴南区以第三方评审严控维修资金使用成本，围绕小区共有资金的改革正在山城多点开花，让“钱袋子”的每一笔资金都有迹可循。

堵住监管漏洞

钱进了“保险柜”，谁也不能乱动

过去，小区公共收益使用不规范，资金成了“唐僧肉”。在大渡口区建胜镇西城佳园安置房小区，业主曾反映不知道公共收益到底收了多少、花在哪里。

转机出现在今年初，西城佳园成为大渡口区公共收益三级监管账户的首个试点小区。

试点前，大渡口已经迈出了一大步——把全区4346万元共有资金集中到区住建委名下的专户里，统一存储、管理。区住建委物业科负责人张倩告诉记者，专户管住了“大池子”，可每个小区的“钱袋子”怎么花、怎么公示，仍是业主关心的重点。

于是，西城佳园成了“试验田”。在原有基础上，大渡口设计出一套三级监管体系：社区管收支、街道管复核、区住建委管资金预警。小区发起用款申请，社区、街道两级把关，区住建委全程在线监督，每一笔收支变动同步推送短信提醒到监管人员手机上。

“智慧物业系统打通以后，合同和明细都能线上查，谁批的、什么时候花的、花在哪儿了，一清二楚。”张倩说。

两江新区更是在全市率先探索，把改革经验进行了系统集成，在全国率先建立了物业小区公共收益“三级账户”监管机制和“三专管理”运行模式。

金山街道奥园社区，这个拥有9900多户居民的超大型小区，公共收益管理使用矛盾曾长期存在。如今，街道统筹监管、社区审核把关、物业依规使用，账户设置规范有序。社区统筹环物委、小区物管委，围绕公共收益报账、物业专项维修资金使用等事项广泛征集业主意见。

“公共收益属于全体业主共有，改革不是简单调整账户，而是建立规范透明的管理机制，让公共收益真正回归公共属性。”两江新区住房城乡建委相关负责人说。

规范收支行为

进出有规矩，花得明白用得安心

过去，维修资金的使用常常让业主心里犯嘀咕。家住巴南区某高层住宅的王女士就遇到过这样的困惑：小区多部电梯钢丝绳磨损严重需要整体更换，物业报来预算单。钱该不该花？值不值这个价？业主们心里没底。

“维修资金是房子的‘养老钱’，必须用在刀刃上。”巴南区住房城乡建委物业科负责人周屹鑫介绍，巴南区从2018年开始，对电梯维修2万元以上项目、其他维修5万元以上项目开展第三方结算评审。2023年以来，对10万元以上维修项目实行预算评审，50万元以上项目实施全过程跟踪审计，重点核查隐蔽工程与造价，严控虚增成本。近三年累计审减不合理费用1200余万元。

王女士所在小区的电梯更换，正是这套机制的受益者。第三方评审机构对报价逐项核算，发现部分配件价格明显高于市场水平，最终审减后为业主省下了6万元。

周屹鑫介绍，目前，巴南还构建了“区级统筹、部门指导、镇街监督”三级监管体系，大额项目落实监理和跟审，常态化开展违规线索排查、相关部门联合执法，依法严肃查处代收截留、拒不缴存等违法行为。

关于维修资金的使用，两江新区石马河街道创新推行了“六把关”模式，对维修现场查勘、方案审核、施工过程、收方计量、工程验收、工程决算等六个关键环节严格把关，目的就一个——让每一分维修资金都花得明明白白。

石马河街道物业科负责人何兰说：“这套机制最大的好处是从源头核实项目真伪，紧盯施工质量、工程量，严格工程验收，据实进行工程决算，让业主看得清楚、心里踏实。”老百姓最怕维修资金“用了不知道、花了不明不白”，现在全程有人管、全程有监督、全程有公示，既保证了工程真做真修，也减少了物业矛盾。

源头破解难题

老旧小区从“没得钱”到“能造血”

严格监管、规范使用，解决了“钱不乱花”的问题，但很多老旧小区压根就没钱可管。涪陵区海陵花园小区建于1999年，房屋老、管线老，没有物业维修专项资金，公共收益几乎为零。

“光靠等靠要，永远解决不了问题。”涪陵区住建委房地产事务中心物业科科长刘鑫和街道干部反复探讨，最终盯上了一个被忽视的资源——小区里的边角空地。

经过论证，海陵花园决定引入社会投资，将闲置空间改造为公共停车场。196个车位面向社会开放，全体业主享有17%的经营收益，全部进入公共收益账户，专项用于补充小区物业专项维修资金，有效解决了房屋维修养护难题。

这一探索在巴南区进一步放大。2020年，巴南区在全市率先启动公共收益补充维修资金工作，现已覆盖395个小区，归集到区物业专项维修资金专户总额达6800余万元，归集资金体量位列全市第一。通过公共收益“反哺”维修资金，解了老旧小区维修资金不足的燃眉之急。

从堵住监管漏洞，到规范收支行为，再到源头破解“没钱管”的困境——重庆正在用一套组合拳，让小区共有资金从“糊涂账”变成“明白账”，从“没人管”变成“多方管”，从“怕花钱”变成“花得放心”。

近年来，市住房城乡建委以数字化改革为突破口，牵头开发上线“智慧物业”系统，并于2025年5月正式登录“渝快办”政务平台。目前，系统已归集8349个物业小区数据，纳管全市所有物业小区维修资金765亿元，纳管业主公共收益8.87亿元。

市住房城乡建委相关负责人表示，当每一笔公共收益都有迹可循，当每一分维修资金都花在明处，业主的获得感、幸福感、安全感才能更加充实、更有保障、更可持续。