▲2025年3月17日，渝中区鲁祖庙传统风貌区，市民游客络绎不绝。 记者 李雨恒 摄

▲2025年3月17日，渝中区鲁祖庙传统风貌区，焕然一新的时尚街区吸引众多游人。 记者 李雨恒 摄

3月17日中午，春雨浸润的渝中区鲁祖庙传统风貌区（以下简称鲁祖庙）显露出特有的光影质感。街角的表叔茶餐厅里，纯黑木质桌椅散发着岁月的气息，餐厅主理人舒畅忙前忙后，热情招待着店里的客人。

“70后”舒畅是土生土长的解放碑来龙巷人，20年前，他在渝中区日月光广场开出了重庆首家广式茶餐厅，成为许多“80后”重庆人的青春坐标。2015年离开日月光广场后，他转战万象城、新光天地等商圈发展。去年6月，鲁祖庙街区开始招商后，舒畅又重新将表叔茶餐厅开回了渝中区。

吸引舒畅回归的鲁祖庙曾是重庆母城外扩的原点，它经历了清末民初的“匠市”、抗战时期的“书市”和闻名遐迩的“花市”。如今，承载重庆母城100多年的记忆的街区在经过3年多的改造提升后重新开街——1万多平方米的街区不仅呈现了民俗遗存的传统建筑，还聚集了精酿酒吧、独立烘焙店、潮流咖啡馆等业态，成为老重庆和外地游客络绎不绝的打卡地。

鲁祖庙的换新，是渝中区实施城市更新行动的一个缩影。近年来渝中区抢抓全国首批城市更新试点机遇，分批分类对区内重点区域实施了整体更新、综合整治和风貌保护，在延续城市文脉的同时，改革探索后期运营路径，为老街区转变发展方式注入活力。其先后推出的“一梯一道两巷两厂”等典型案例，获得国务院督查激励表彰。

去什么 留什么

城市更新是一台复杂的“外科手术”

幅员面积20平方公里的渝中区，在2004年完成化龙桥片区整体拆迁改造后，就步入了全域城镇化时代，其城市发展方式也随之转变为以城市更新为代表的存量改革。

改造前的鲁祖庙，70%以上的建筑建于上世纪20至70年代，融合了不同时期的建筑风格，是重庆建筑文化的“活标本”。其中，柏庐建筑群、民生路105号民居等被列为文物保护建筑，民生路99号建筑被评为历史建筑。但另一方面，其房屋破旧、管网老旧、环境整洁度差、消防隐患大，给当地居民和外地游客带来不便。

这就意味着对鲁祖庙的改造，不仅仅是物理空间的保护和更新，还要强调“恋地情结”，赋予其区域意义，让本地居民有归属感，让外地游客有新鲜劲。

“为此，我们在改造过程中采取的是动态的设计和施工方式，就是逐一对老建筑进行地勘和鉴定，然后确定施工保护方案，这样一来，整个改造速度就得慢下来。”建设单位渝中区文旅集团项目管理中心总工李东说。

位于鲁祖庙的大同路75号，是一栋渗透着年代感的4层苏式建筑。“我们按照原来的改造方案剥离墙体后，发现它的内核是双曲面的拱形屋面，这样的工艺目前在重庆已经很难找到了。”李东说，为了把双曲面拱形屋面保留下来，建设单位会同设计、文保部门多次碰头协商，最终修改了改造方案——拆除前对墙柱进行加固，内部搭建支撑架保证墙体不坍塌，然后一层层重新搭建了四层建筑，将双曲面拱形墙面外露展示出来。

▲2025年3月17日，渝中区鲁祖庙传统风貌区，游客在街区里打卡拍照。 记者 李雨恒 摄

经过五个多月的奋战，大同路75号完成改造，不仅保留了苏式建筑特有的风格，还将楼栋内部巧妙连通，狭小的老旧住宅空间变成了大开间的商业载体。

建筑学专业出身的舒畅说，2015年表叔关店后，自己在其他区域运营过来龙里冰室、CASCAS等爆火店铺，但心中始终放不下对渝中区的眷恋。而将鲁祖庙作为重回渝中区的起点，自己其实是被几块仿古砖吸引所致。

这些年，舒畅时常回到渝中区，行走于自己童年穿过的街巷，有一次路过鲁祖庙街区改造工地，他被一堵仿古砖砌好的墙深深吸引，专业敏感告诉他这些砖并不普通，一定不是来自普通供应渠道。和工人攀谈后，他得知工人是苏州来的，而这些砖来自安徽黄山脚下一批拆除后的老建筑。他顿时对换新后的鲁祖庙充满期待，这才促成了他回渝中区开店的夙愿。

保留风貌，徐徐图之——从2021年启动到2024年正式开街，这就是建筑体量1.1万平方米的鲁祖庙，花了三年多时间才完成改造。“整个项目80%的建筑都是原来的，改造过程保留了原有的高度、位置，并对周边老旧居民楼的地下管网、楼内防水等进行了翻新改造，拆除了有安全隐患的部分。”渝中区住房城市建委副主任徐东说，“以前整个风貌区只有一个出入口，通过改造现在有了7个消防通道。”

这是渝中区探索超大城市现代化治理路径的具体行动。徐东表示，这几年，渝中区展开了对原有城市空间的深度改造，从十八梯蜿蜒的石阶，到百年戴家巷里的烟火气，从山城巷的古朴街景，再到鲁祖庙、妙街的人文风情，一处处老街巷、老景点的改造给衰败的城市空间注入了活力，让老重庆的故事在城市进程中有了新的注脚。

建好了 如何活

运营催生全市首个含地上建筑出让地块

改造初具雏形后，鲁祖庙于去年初正式启动了招商。没想到，一个棘手的难题横在眼前。

渝中区文旅集团的招商团队满怀期待与多家品牌商家展开了洽谈，然而合作都因为一个共同原因陷入僵局：权证上的房屋面积，与实际租赁面积不一致。

原来，在前期建设阶段，虽然渝中区文旅集团对风貌区内的13栋建筑完成了确权，但由于房屋所在的土地并未走招拍挂程序，一些建筑与建筑之间的飞地权属不清晰，给后期招商埋下了隐患。“虽然有的只有不到1平方米的出入，但这却成了我们的 ‘绊脚石’，尤其在招引一些国际品牌时，对方提出租赁实地与产权面积一致才能签约。”渝中区文旅集团招商中心负责人程慰说。

▲2025年3月17日，渝中区鲁祖庙传统风貌区，游客在选购文创纪念品。 记者 李雨恒 摄

面对这一难题，渝中区快速启动了重新梳理土地权属关系，区规划和自然资源局会同区住建委、区文旅集团反复会商后，创新推出了我市首例“带租约出让”的供地模式。

与以往挂牌出让的土地不同，“带租约出让”意味着地块在挂牌出让时，土地上的建筑物可以带着原有的租赁合同出让，实行“买卖不破租赁”的协议。

今年1月，渝中区文旅集团以6.19亿元竞得鲁祖庙正街面积约5372.26平方米的商业区地块，其中带租部分的面积占80%以上，进驻商家有星巴克、奈雪的茶等知名品牌。

“‘带租约出让’模式给公司吃了颗‘定心丸’，在招拍挂流程正式完成之前，我们就提前盘下了这间100来平方米的铺面，签下了3年租约。”鲁祖庙一家品牌饮品店的负责人说。

事实上，作为我市的建成区、老城区，渝中区土地资源有限，城市更新中经常面临着新增用地不足、地块零散等难题，如何把寸土寸金的存量土地释放出来？“近年来，我们加强城市更新规划统筹与土地政策融合改革创新，积极开展城市更新保留建筑不动产登记和土地供应综合改革试点，完善全生命周期管理，提高城市规划、建设、治理水平，保障城市更新高质量落地实施，推进存量空间盘活利用，破解了渝中区城市更新中保留建筑盘活的难题，满足了城市转型发展的多元需求。”渝中区规划和自然资源局党组书记邓琳说。

“中心城区城镇化率高，存量土地中不少是权属复杂、开发成本高的‘硬骨头’，鲁祖庙在我市率先探索‘带租约出让’的供地模式，通过保留既有租户或引入过渡性业态，在一定程度上解决了传统风貌区在改造中面临的资产闲置等难题，而租金收益也倒逼当地政府兼顾文化保护和商业开发，既保护传承了历史文脉，活化利用了存量资产，又打造了深受市民游客欢迎的文旅地标，让历史文化活在当下，服务当代。”市规划和自然资源局相关负责人认为渝中区的这一改革探索在全市有可借鉴可推广的示范意义。

创特色 聚流量

优化传统商业机构打造非标商业秀场

除了有大家熟知的国际国内连锁门店，鲁祖庙还呈现了50%以上主理人特色小店形成的流量磁场。

▲2025年3月17日，渝中区鲁祖庙传统风貌区，Topia咖啡店的主理人柒柒在打理店面。 记者 李雨恒 摄

每当午后，风貌区内的Topia咖啡就渐渐热闹起来，金发碧眼的肯尼在人群中格外引人注目。他偏爱靠窗的位置，手里捧着一杯热气腾腾的卡布奇诺，轻轻抿了一口，目光不由得扫向窗外古朴的街景。因为爱上这独有的风景，在领馆工作的他成了Topia的常客。

当连锁咖啡还在比谁家APP下单更快时，Topia用实绩证明了——让人愿意发呆的地方，永远有市场。去年开业后，Topia单日客单数量最高超过5000单，霸占某外卖平台美食榜首超一个月。

“除了提供咖啡和饮品，我们更愿意为进店的客人们营造一个可以社交、独处、释放情绪的 ‘第三空间’ 。” 28岁的柒柒是Topia咖啡店的主理人，去年，她盘下这间位于主街的店铺，拆掉原本封闭的墙面，安装了大片落地窗，让窗外的风景能够毫无保留地“透”进来。独特的运营理念让这间小店开局即巅峰。

事实上，在鲁祖庙，一群“不按套路出牌”的小店，正悄然掀起一场“非标准化商业”的运动——售卖“精酿啤酒”的北平机器，将麦芽、啤酒花与酵母的配比玩味到极致，不同于流水线上的千篇一律，每一口啤酒都带给客人独特的体验；作为苗品记旗下的子品牌，四喜茶馆则定位年轻一代，推出了火锅沱茶、百抖茶烤奶等爆火单品……早春时节，漫步在鲁祖庙的临街小道，一间间以时尚零售、社交餐饮、文化艺术等多元业态为主的非标商业小店吸引市民、游客前来“打卡”，据统计，目前进驻鲁祖庙的非标商业就占整体商业的50%以上。

“顾名思义，非标商业就是一种打破了传统商业的非标准化商业模式，它通过灵活多样的空间设计、品牌组合和运营逻辑，满足消费者对独特体验的需求，更加重视消费场所的个性化、差异化。”渝中区商务委副主任朱玲艳说。

2024年，渝中区社零总额超1467亿元，占全市社零总额的9%以上，稳居全市第一。为了进一步优化业态结构，去年以来，渝中区举办了首届西南非标商业大会，发布20个非标商业年度机会清单，推出黄桷树空中花园、金沙洲江岸聚会花园等65个“江崖街洞天”特色消费新场景，亮相凤凰花街、大井巷等年度非标商业项目。

在此基础上，渝中区还推动了地标商圈的腾笼换鸟，大都会东方广场启动“蝴蝶计划”蝶变新生，先后引进了香港富豪酒家、北京宫廷菜厲家菜等米其林餐厅；龙湖时代天街先后投资5亿元启动了三年迭代升级计划，升级国际美妆大道、时代大道、D8餐酒街区，引进首店数量占全市约1/4。

“曾经的老旧街区焕然一新，让我们享受到更加便捷的公共服务，更加舒心的宜居生活。”在鲁祖庙附近生活了三十多年的老居民万川香高兴地说。

渝中区解放碑街道较场口居委会主任张磊告诉记者，随着鲁祖庙风貌区的蝶变升级，其周边城市空间还将持续优化，居民老旧小区也会逐步改造更新的改造，让身居其中的市民真正成为城市建设的参与者、获益者。