“走，吃完饭带娃儿去喜盈门耍，听说那里的儿童游乐商场还不错。”9月16日，中秋小长假第二天，家住渝中区长江二路的市民梁超和妻子商量，带着4岁的儿子去试试。让他没想到的是，商场的人络绎不绝。“在我印象中，这儿一直都是‘要死不活’的，没想到现在人气这么旺。”梁超说。

▲位于九龙坡区奥体路1号的喜盈门·范城。 受访单位供图

梁超所说的儿童游乐商场，位于九龙坡区奥体路1号的喜盈门·范城。别看它地处渝中区和九龙坡区交界的城市核心地带，与大坪、杨家坪、石桥铺等商圈比邻，又有轨道交通2号线和多条公交线路加持，还顶着5A甲级写字楼和区域地标建筑的光环，但自2009年开门迎客以来，这座拥有写字楼和购物中心的33万平方米商业综合体，可谓“命途多舛”——业态几经变更，运营主体“三进三出”，在上一家运营主体黯然离场时，出租率仅40%左右，年亏损额达3700多万元。

短短两年时间，这里就实现了超过85%的综合出租率，全口径营业收入也从上一家运营主体离场时的不到8亿元，增长至2023年的29亿余元。

这一核心地带的商业综合体是如何“复活”的？

三进三出 地标建筑摆不脱亏损“魔咒”

54层楼、超220米高、全玻璃幕墙在阳光照射下熠熠生辉……就算放在今天来看，喜盈门·范城的5A甲级写字楼，仍不失为袁家岗-奥体中心一带的地标建筑。

2009年，由上海实业城市开发集团有限公司（以下简称“上实城开”）打造的中新城上城问世。

这是一个总建筑面积80万平方米的高端物业，集5A甲级写字楼、商业购物中心、酒店式公寓楼、室内停车场和花园洋房住宅小区等于一体。其54层主楼以220.5米高度跻身城市地标建筑，在设计建造时引入了来自加拿大、美国、韩国的建筑和设计机构，以及来自中国香港的商业运营机构。

除去已经售出的住宅小区、公寓楼和部分写字楼，中新城上城的自持物业部分面积在33万平方米左右，主要包括20万平方米商业购物中心、4万多平方米写字楼，以及底层商业和室内停车场等。

“2009年开业之初就租给香江家居作为家具卖场，2011年香江家居关门歇业。”陆天是喜盈门集团的董事、副总裁，也是现运营主体重庆喜盈门范城品牌管理有限公司的董事长，在他看来，香江家居在短短两年时间就“夭折”，一是因为最初招商效果就不理想，二是入驻后的经营管理不到位。

此后两年，这一商业综合体一直悄然沉寂，直到2013年“重获新生”。

当年，专门从事商业地产经营管理的盈石企业管理（上海）有限公司，联合开发企业投入巨资进行装修，引入不少品牌，打造了“小时代”购物中心，推出“重庆府”“香港地”“幻太奇”等多个主题板块。但是，很长一段时间，“小时代”购物中心叫好不叫座，有流量没销量。

“周边1公里内有时代天街、3公里内有万象城，在两大巨头夹击下，‘小时代’步履维艰，后期几乎连年亏损。”陆天告诉记者。

2019年，“小时代”落幕。

接连两次折戟，上实城开决定亲自下场操盘。

他们延续原购物中心路子，也曾热闹过一段时间，却终究因为不够专业，缺乏商业综合体运营经验，处于亏损状态。财务数据显示，在没有租金负担的前提下，2020年，购物中心亏损3710万元。

三进三出，皆是失败。这一区域地标建筑，如何打破亏损的“魔咒”？

近水楼台 依托周边资源“复活”写字楼

转机出现在2021年。

这一年9月，总部位于上海的喜盈门集团与上实城开以合作运营的方式，获得了后者在中新城上城33万平方米物业的运营权，全新推出喜盈门·范城这一商业综合体。

“此前的失败，我认为主要归咎于目标定位不清晰、缺乏专业运营团队、后期管理维护不善等原因。”陆天告诉记者，这里不仅地处城市核心地带，交通条件优越，物业基础良好，而且周边3公里半径可辐射120万人口，与重医附一院、重庆奥体中心都只一路之隔，完全具备盘活和长期盈利的可能。

如何利用上述优势，让这一综合体“复活”？

“来重医附一院就诊的病人和家属，到重庆旅游和奥体中心参加文体活动的群体，都有着大量酒店住宿需求。我们首先分析周边两大资源，把优势潜能挖深吃透。”陆天说，入驻初期，他们就找来有实力的中介机构，给予丰厚佣金，大力招揽酒店住宿业态入驻。

只花了一年时间，喜盈门·范城写字楼就吸引了如家、全季、维也纳等5家酒店入驻，一口气去化掉近17层写字楼3万多平方米经营面积，形成575间客房规模；依托一路之隔的医疗机构，吸引了76家医疗、培训、金融、科技、律师事务所等领域的企业入驻。

“写字楼的平均物业收入在六七十元每平方米每月，在整个行业处于中上水平。”陆天说，他们走的路子是：用好的资源吸引人、用好的管理留住人。

比如，在常规划分高区低区电梯运行基础上，喜盈门·范城还进一步细分每部电梯的停靠楼层，在高峰期派专人进行引导，让所有电梯灵活运行，让每个人都能找到合适的电梯乘坐，有效缩短高峰期平均等梯时间至3分钟内；又如，对于一些承租面积在100平方米以内的小微创业型企业，运营方组织租客进行保洁共享，以比单独聘请保洁更加低廉的价格，为入驻企业减轻负担。

只花了一年多时间，这栋5A甲级写字楼的出租率就从原来的41%提升至93.25%，2200多名从业人员在此办公。

错位竞争 购物中心主打儿童牌

写字楼“活”了，购物中心又该如何运营？

“在3公里范围内的综合商业体中，餐饮板块我们打不过时代天街，购物消费我们不是万象城的对手，所以必须走一条错位竞争的道路。”陆天说，凭借10多年儿童游乐主题商业购物中心的成熟运营经验，他们决定另辟蹊径，在喜盈门·范城推出主城首个儿童游乐主题商业购物中心。

传统百货公司通常以化妆品、黄金首饰作为门脸“打头阵”，往往视儿童游乐项目为“副业”和“附属”，布局也靠顶部楼层或商场内部“边角地带”。喜盈门·范城则不然，不仅6层楼都布局了儿童游乐设施，还在进出商场一楼的关键部位，引入了不少儿童游乐项目。

“刚开始我们还比较犹豫，没想到来对了。”常晓琴是喜盈门·范城购物中心一楼反弹蹦床公园游乐项目的品牌负责人。作为喜盈门集团的战略合作伙伴，她曾先后将蹦床游乐项目开在湖南长沙和江西新余喜盈门运营的购物中心。

一开始，常晓琴担心斥资300多万元在重庆打造蹦床游乐项目会亏损，所以一直处于观望状态，在喜盈门·范城招商中期，看到越来越多儿童游乐项目签约入驻，这才拿下1300平方米经营面积，并在2022年1月开业。

“平均每月营收在20万元，除去场地租金和人工成本，我们从一开始就实现了盈利。”常晓琴说，这还只是常规状态下散客带来的营收效益，如果加上研学等团队活动带来的客流，项目经营指标还会更高。

“我们从全国各地引入近20个儿童游乐项目，打造独具特色的儿童体验消费新场景，其中‘空中魔网’‘室内冲浪’‘裸眼8D超级时空’等项目都是在重庆独一家的网红项目。”陆天告诉记者，吸引一名儿童到来，往往意味着一个家庭将会产生消费。

为了营造儿童消费氛围，打好购物中心儿童牌，喜盈门·范城在商场内部设置了3个中庭式舞台，2023年全年举行各类活动450场次，每场活动引流100人以上。这里还成为九龙坡区研学基地之一，每年接待数万名儿童青少年在此开展研学活动。

以儿童游乐、青少年研学为媒，喜盈门·范城又进一步延伸整条服务链，在游乐和研学之外，形成了艺术培训、儿童书店、儿童服装、儿童牙科、儿童理发、婴幼儿游泳等学习生活服务全业态。目前，购物中心出租率已从接手时的40%增长至现在的85%。

经过两年时间的运营，整个喜盈门·范城不仅扭亏为盈，全口径营收也从接盘时的不足8亿元增至2023年的29亿余元，并有望在今年超30亿元。

“仅仅两年时间，这里就成为全区3栋亿元楼宇之一。”九龙坡区发展改革委副主任刘柏林表示，他们将按照全区产业楼宇培育行动部署要求，秉持开放心态，充分运用市场化手段，更好发挥政府作用，给予喜盈门·范城更多支持，“比如今年下半年，将协调修建连接重医附一院的人行天桥、打通二者之间的地下车库等，助其持续深挖周边资源，错位竞争。”